Blog Simposium Inmobiliario

Selección del inquilino, el mejor seguro para el arrendamiento inmobiliario
jue 23 de ene de 2020

Selección del inquilino, el mejor seguro para el arrendamiento inmobiliario


Por: Ing. Marìa Gabriela Garcia


El arrendamiento inmobiliario es una de las actividades económicas que más ingresos generan dentro del país, especialmente dentro de las zonas urbanas o con afluencia de inmuebles comerciales; sin embargo, es una actividad que presenta un riesgo considerable para los arrendadores que dejan su patrimonio en manos de terceros.

Este riesgo se ve incrementado de manera importante a raíz de  las recientes reformas a la Ley Nacional de Extinción de Dominio, que permiten a la autoridad realizar la venta anticipada de las propiedades sujetas a este tipo de procesos sin contar con una sentencia dictada por el juez correspondiente, es decir, es posible que el dueño de un inmueble pierda su patrimonio sin haber sido declarado culpable o sin demostrarse que el inmueble fue objeto o instrumento para la ejecución de algún acto ilícito.

Si lo anterior no fuera suficiente, el arrendador tiene el constante riesgo de sufrir pérdidas en su inmueble por maltrato o mal uso por parte del arrendatario, pagar costosos procesos judiciales para recuperar rentas vencidas o inclusive tener que llevar el proceso litigioso correspondiente para recuperar la posesión de su inmueble, en los casos donde el arrendatario no cumpla con las obligaciones contraídas dentro del contrato de arrendamiento, con el objeto de proteger al arrendador y brindarle cierta seguridad al utilizar su inmueble como una fuente de ingresos, se han creado diferentes instrumentos financieros o productos de asesoría legal que pueden brindar “protección” o “ayuda” para minimizar los riesgos y costos en los que tenga que incurrir el arrendador de inmuebles; sin embargo, el mejor seguro que podemos tener para minimizar estos riesgos y estar respaldados en algún proceso de extinción de domino siempre será: la buena selección del inquilino.

Un inmueble en arrendamiento puede recibir (dependiendo de las condiciones, ubicación y uso para el que se promueva) varias solicitudes de arrendamiento durante el periodo en el que este se encuentre en promoción, el secreto está en no dejar que las presiones (del arrendador o las que ejerzan los solicitantes) nos dejen tomar una decisión sin hacer antes el análisis correspondiente.

Un inmueble en promoción o sin inquilino puede ser considerado como un activo que no está generando más que gastos, pero un mal inquilino puede ocasionar no sólo gastos mayores, también pérdidas considerables al paso del tiempo, por lo que es muy importante realizar el análisis previo y no dejarnos convencer por el primer solicitante que toque a nuestra puerta.

Un buen proceso de selección de inquilinos debe contar con los siguientes puntos:

  • Solicitud de arrendamiento: Es el formato en el cual se recolectan todos los datos necesarios del solicitante; puede variar en cuanto a su contenido o extensión, sin embargo, es necesario que se cubra con todo lo que al arrendador le interese conocer de su futuro inquilino (datos de identificación, lugar residencia actual, referencias, trabajo e ingresos, referencias bancarias o comerciales, antecedentes inquilinarios, etcétera).
  • Documentos de identificación: Toda la documentación que me permita comprobar lo declarado en la solicitud de arrendamiento, ésta se debe solicitar en copia simple y sólo en caso de haber duda se solicita el original para corroborar (identificación oficial, comprobante de domicilio, comprobantes de ingresos, comprobantes bancarios, recibos de renta actuales, contrato de arrendamiento actual, etcétera).
  • Garantía y análisis de esta: Para tener un arrendamiento en el cual el arrendador esté protegido respecto al tema del pago de la renta, adeudos o daños sobre la propiedad, es necesario pedir algún tipo de garantía, existen fianzas, pólizas o diferentes productos que pueden ser de utilidad, pero hasta el día de hoy el mejor tipo de garantía que se puede solicitar es un fiador solidario con inmueble libre de gravamen dentro de la entidad correspondiente. Sea cual sea el tipo de garantía solicitada, es necesario realizar la validación y análisis de ésta, para determinar si es un instrumento que puede proteger económicamente respecto al valor del inmueble que se dará en arrendamiento.
  • Revisión de antecedentes: Se debe realizar una consulta de los antecedentes legales y de crédito de nuestro solicitante. Los antecedentes legales nos ayudarán a identificar solicitantes que ya se encuentran dentro de algún otro proceso litigioso de arrendamiento y podrá servir como un filtro o como una indicación para solicitar más información al respecto y evaluar si es un riesgo que será importante o si se trata de algún tipo de malentendido. Los antecedentes de crédito nos darán una idea de cómo es el comportamiento de pagos de nuestro solicitante y su capacidad de endeudamiento o compromiso de pago actual, de manera que tengamos una visión completa del alcance de su capacidad económica, así como del cumplimiento de las obligaciones de pagos contraídas.

Es importante remarcar que toda la información recabada dentro de nuestro proceso de selección de inquilinos debe estar respaldada por la documentación pertinente y esta documentación debe de ser validada hasta donde nuestro alcance nos lo permita, de modo que podamos identificar omisión de información o inclusive documentación falsa. A través de las herramientas tecnológicas con las que contamos en la actualidad es muy sencillo validar una credencial para votar (padrón en línea del INE) un recibo de ingresos (portal del SAT) o la identificación de algún inmueble en garantía (Google MAPS), etcétera. Estas herramientas nos permitirán contar con una investigación de inquilino mucho más sólida.

Al tratarse de información personal y sensible, es necesario contar con un buen aviso de privacidad de datos personales, en el cual se detalle el tratamiento de la información y a los responsables de esta.

Todo lo anterior debe ser realizado según los criterios de selección de cada arrendador, una vez que estos criterios se tengan identificados y se determinen los requisitos y documentación a solicitar, es necesario realizar un proceso estandarizado o guía que nos permita seguir la misma metodología para cada solicitud y no omitir paso de nuestro proceso.

Un enfoque preventivo siempre será mucho más beneficioso; tratándose de arrendamiento, siempre será mejor invertir recursos y tiempo en la búsqueda de un inquilino confiable que asumir pérdidas y riesgos por realizar un mal trato. El arrendamiento de inmuebles puede convertir nuestro patrimonio en un buen negocio, pero como todo negocio depende del profesionalismo y seriedad con la que sea administrado.


Gerente Comercial de kunz y Asociados SA

Compartir :